2011年6月27日星期一

發水樓

以下係轉載爛生果2010年09月11日嘅報導:

「樓市風雲:發水樓害死香港

發水樓的問題,纏繞香港多年,而港府一直對此問題談而不改,姑息發展商不斷發大可售樓面,以榨取港人樓奴的血汗供樓錢,至於港府亦坐地分成,再加上任由發展商自行訂定賣樓多寡的勾地表制度,藉以控制巿場供應量,這樣畸形的環境下,個個發展商都成為本地首富行列。
政府豁免樓面的方法,原意是鼓勵發展商多建質優的住宅,環保露台的設計,就是希望新樓多建些通風設施。政府為此將該等樓面豁免入可建樓面內,不過發展商多謝都無句,就將露台面積全計入可出售面積內,以一個巿區新盤 35方呎的小露台計,巿值高達 30多萬元,這樣一個大禮是政府明送的。

建議發水上限 10%內

最令人詬病的,是將會所面積全數計入可豁免興建樓面,就這樣的安排,一個中型發展項目,就可輕易多出以萬方呎計的可出售樓面,倘可以選擇的話,相信不少業主不願要這些要付錢的會所設施。
國內的做法可能比香港更為合理,因為這些露台,出售面積只可計一半,就這樣的簡單安排,既可達到鼓勵興建環保住宅的目的,又不致於對發展商過份厚待。
基於發水樓無法律規限,故發水程度最少都有三成,最多去到九成也不罕見,容許這些事情繼續下去,港府很難擺脫官商勾結的惡名。比較合理的做法,是將發水程度定在一成內,至於可豁免面積只限走廊及電梯面積,其他項目要計算入豁免項目內,要個別申請。」

爛生果講到發水樓係官商勾結嘅產物,係政府明益發展商,俾佢地賺多一筆。而嗰發水部份計埋入可出售面積,係發展商喺買家個袋搶錢。究竟係咪咁呢?後來政府順應民意,收緊新樓發水比率,發展商竟然冇強烈反對,只係拿拿林入則趕搭發水尾班車。咁又代表乜呢?

首先,我地要相信土地拍賣機制係公平嘅,即係發展商之間存在住競爭關係,出價係基於自己嘅利益計算。如果唔相信呢一點,以下嘅都唔使再睇落去嘞。

發展商投地,當然會計過條數,有合理利益先會出價。至於發水部份可以賣到錢,發展商當然預咗,亦都肯定會影響佢地出價。如果唔俾發水,佢地咪唔出咁高價囉,你慌班友會死錯人?其實容許發水,即係變相提高地積比率,至於實際提高幾多就視乎發展商自己條數點計嘞。不過有一點可以肯定,就係塊地一定可以賣貴,即係政府庫房收入多咗。至於發展商有冇因為咁而賺多咗,我就真係唔知嘞,要睇吓佢地條數計得準唔準。而嗰投咗地嘅項目,地產商已經將發水部份計埋落成本裏面,而家收緊發水比率,佢地就真係蝕咗嘞,所以唔拿拿林入則搭尾班車先怪。好似爛生果咁講到話係政府明送嘅,我就不敢苟同嘞!

至於會所同露台呢唔等使,又係咪好似爛生果講到咁,係明搶買家錢呢?喺自由市場機制,買賣雙方同意嘅價錢就係合理價錢。大拿拿攞一千幾百萬出嚟買樓,冇理由連層樓有幾大實用面積都唔知啩,而家當買家傻嘅咩!事實上,嗰有超豪會所嘅屋苑都不知幾受歡迎,人爭住買,反而嗰冇會所或者會所唔夠豪嘅就冇乜人吼。根據行情,同一屋苑面積相若嘅單位,有露台嘅亦比冇露台嘅受歡迎。人係要鍾意埋呢唔等使,又真係吹佢地唔漲喎。買賣嘅你情我願,邊有得搶?

咁而家收緊咗發水比率,係咪表示超豪會所同露台就會從此絕跡呢?我諗就未必嘞,如果係有市場嘅,發展商一定會做。至於呢個措施係咪會令發展商賺少咗?咪發夢啦,發展商賺幾多係睇市場環境嘅!

喺自由市場,點先算合理係由買賣雙方決定,而唔係取決於旁觀者嘅睇法。如果覺得價錢唔合理咪唔好買囉,一於用市場力量嚟抗衡。總之就有強姦冇焗買,呢句我講嘅!

P.S. - 本來已經寫完架嘞,最後都係忍唔住要插吓個爛生果。莫講話我唔同意佢地對發水樓嘅睇法,就算發展商真係因為咁而賺多咗,但係點都唔會嚴重到「害死香港」啩。友噏得出就噏,噏唔出嘅都照噏,直頭唯恐天下不亂,一傳媒操守都冇,真係唔得佢死!




5 則留言:

  1. 用重金買下有超豪會所的屋苑,多數都係工作很繁忙的,真正常使用會所的有幾多個。不過咁,買得起係一種講法,用唔用又係另一種講法,此謂有選擇權嘛。

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  3. 中產階級企得住,社會唔會唔惦。中產階級唔惦,社會就真係會訓低!

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  4. 香港已經係樓市之都喇,冇辦法,冇實業,唯有靠地產攪起個內需。

    香港班官個眼界差過星加坡嘅九十幾倍!

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  5. Coffee,
    我住緊嗰度都有個蚊型會所,不過我就從來都唔會落去。有時行過會所門口,又真係見到有街坊無聊到喺裏面睇報紙喎,真係唔明白,唔通自己屋企冇得睇咩!其實每個人都有唔同喜好,冇得話合唔合理,最緊要係有得揀!

    佛爺:
    哈哈,你咁講就真係落後於形勢喇!冇錯,喺正常情況,中產階層係社會嘅支柱。不過而家個個都講啦,香港係M形社會,已經冇咗中產架喇!好彩仲有我地嘅偉大無產階級撐住,如果唔係,香港一早已經變成李家港啦!

    laulong,
    以前喺舊公司成日都有機會同坡佬合作,嗰時佢地嘅效率真係唔及香港人。而家星加坡已經遠遠拋離香港,我諗係因為佢地政府嘅效率實在比我地高太多喇!至於點解香港嘅施政效率會咁低,高官嘅眼界當然有關係,不過主因都係政治環境同社會氣氛。班政棍逢中港必反,只要係政府提出嘅都死鋤爛鋤,咁施政效率又有乜可能唔低?班友處處針對、小題大做,自然會令高官產生多做多錯、少做少錯、唔做唔錯嘅心態。不過咁,政棍亂港其實都係港人自己揀嘅,都唔知怨得邊個。好似之前中大頒授榮譽博士學位俾李光耀,有學生就得閒到走去現場抗議,其實班友用嗰時間讀吓書,對社會嘅貢獻肯定會多好多。講開又講,李光耀又真係好有遠見!

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